Frage

Einbehaltung der Kaution durch den Vermieter

Ich habe meine Wohnung zum 30.6. gekündigt.
Mein Vermieter will mir aber die Kaution von 3.700 Euro erst im Januar 2014 ! zurückzahlen, weil erst noch die Nebenkosten 2011 und 2012 abgerechnet werden müssten, und er für die Nebenkosten 2012 bis Dezember 2013 Zeit hätte und er deshalb ein Zurückbehaltungsrecht hätte. Da ich jedes Jahr ca. 1.200 Euro Nachzahlungen hätte - ging er mindestens von Nachzahlungen in der Höhe von 1.800 Euro aus (zzgl. erhöhten Energiepreisen) und weigert sich daher mir auch nur einen Teilbetrag zurückzuzahlen.
Ist das korrekt muss ich bis Januar 2014 fahrten um meine Kaution wieder zu bekommen ?

Fachbereich: Miet- und Pachtrecht
Preis: EUR 20,00
Erstellt am: 24.06.2012, 00:12 Uhr

Antwort

Sehr geehrter Fragender,

die Frist zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung beträgt gem. § 556 Abs.3 S.1 BGB 1 Jahr.
Der Mieter kann auch keine Teilabrechnung gem. gem. §556 Abs. 3, S. 4 BGB verlangen.

"Der Vermieter ist verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Kaution (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, sobald er diese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt; diese Verpflichtung beruht, wenn eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag selbst nicht enthalten ist, auf der ergänzend getroffenen Sicherungsabrede, die der Hingabe der Kaution zugrunde liegt (BGHZ 141, 160, 166).", so der Bundesgerichtshof.

Laut BGH ist ihm auch einzuräumen, diese Frist auszuschöpfen: Fällig wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution jedoch nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr ist dem Vermieter, wie der Senat entschieden hat, nach Beendigung des Mietvertrages eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb deren er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig (BGHZ 101, 244, 250).

"Schon daraus folgt, dass es dem Vermieter jedenfalls bis zum Ablauf der ihm zuzubilligenden Abrechnungsfrist gestattet ist, die Kaution in der Höhe einzubehalten, die zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis angemessen ist; anderenfalls würde die Mietkaution ihrer Sicherungsfunktion nicht gerecht (vgl. auch BGHZ aaO, 251 zum Fortbestand des Zurückbehaltungsrechts nach Ablauf der Abrechnungsfrist bei Gegenforderungen des Vermieters)."

"Die Mietkaution sichert alle - auch noch nicht fällige - Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben (Senatsurteil vom 8. März 1972 - VIII ZR 183/70, NJW 1972, 721, 722 f. = WM 1972, 776, 779 unter II 4 a) und erstreckt sich wegen dieses umfassenden Sicherungszwecks auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten."

Die Frist ist vom BGH offen gelassen worden. Er spricht davon, dass mehr als 6 Monate zumutbar sind.

Somit kann er die Kaution einbehalten, mit der dann eine Nachzahlung zu erwarten wäre.
Allerdings darf er nicht die gesamte Kaution einbehalten, wenn nicht zu erwarten wäre, dass diese auch benötigt werden würde.

Die Nebenkostenabrechnung 2011 ist daher eher abzurechnen (und zwar eben binnen 12 Monaten). Wann hier die Frist vorbei ist, kann ich nicht beurteilen.
Aber prinzipiell ist der Vermieter zur Einbehaltung der gesamten Kaution berechtigt, da eben mit einer Nachzahlung in Höhe von 3.600 EUR zu rechnen ist.
Allerhöchstens 100 EUR wären auszuzahlen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. C. Seiter

Beantwortet von:

Dr. Corina Seiter
Dr. Corina Seiter
Rechtsanwältin u. Diplom-Ökonomin, zugleich Fachanwältin für Strafrecht & Familienrecht